1. Оновлення конфігурації: окремий вхід та приватний санвузол
У попередньому прикладі ми розглянули типову ситуацію: всі орендарі використовують спільний коридор і санвузли, а коефіцієнт R/U розраховується єдиний для всього поверху.
Але згодом було вирішено змінити схему використання приміщення для Орендаря 4: було влаштовано окремий вхід без проходу через загальний коридор, а також санвузол 2 (4,71 м²) передано у власне користування.
Такі ситуації типові для реального бізнесу: іноді орендар має індивідуальні потреби, або ж будівля дозволяє змінити конфігурацію входів та сервісних зон.
Результат: тепер поверх умовно розділений на дві логічні зони:
- Зона 1.1 — орендарі 1, 2, 3 + спільний коридор + санвузол 1
- Зона 1.2 — орендар 4 + його власний санвузол + власний вхід
- Технічне приміщення (5 кв.м.) працює на всю будівлю
Далі ми покажемо, як ця зміна вплинула на коефіцієнти, підсумкові орендні площі, та яким чином це реалізовано в Excel та модулі Facility.org.ua.
2. Розрахунок у Excel: дві зони, два коефіцієнти
Ми оновили таблицю Excel, поділивши площі поверху на дві логічні зони відповідно до нової конфігурації:
- 1.1 — Орендарі 1, 2, 3: спільний коридор, один санвузол
- 1.2 — Орендар 4: окремий вхід, власний санвузол
Ключові моменти:
- Зона 1.1: має окремий коефіцієнт
R/U = 1,37368на основі корисної площі 66,21 м² та спільних зон 26,61 м² - Зона 1.2: має свій коефіцієнт
R/U = 1,16515, бо не використовує спільні площі — лише свій с/в - Коєфіцієнт будівлі:
R/U = 1,05531, бо не використовує спільні площі — лише свій с/в - Сумарна орендна площа поверху лишається незмінною —
131,05 м²
У підсумковому стовпчику Орендована площа видно вплив змін:
- Орендар 1: 30,20 × 1,37368 × 1,05531 =
43,78 м² - Орендар 2: 21,19 × 1,37368 × 1,05531 =
30,72 м² - Орендар 3: 14,82 × 1,37368 × 1,05531 =
21,48 м² - Орендар 4: 28,52 × 1,16515 × 1,05531 =
35,07 м²
Результат — прозоре формування коефіцієнтів для кожної ситуації. Зміна конфігурації більше не потребує перерахунку всього об'єкта — достатньо оновити лише відповідну зону.
Завантажити оновлений Excel-файл: ua_exemple_1_floor_2.xlsx
3.1. Модуль Facility: структура поверху з поділом на зони
У системі Facility ми створюємо ієрархію зон: 1 Floor → 1.1 → Орендарі 1-3 та 1.2 → Орендар 4. Кожна зона має свій набір площ та розраховується окремо.
Візуальна структура дозволяє одразу побачити, які площі прив’язані до кожного орендаря та як формуються коефіцієнти R/U.
3.2. Приклад: Орендар 1
Орендар 1 користується спільними площами, тому його площа розраховується за двома рівнями:
- R/U зони 1.1: 1,37368
- R/U поверху: 1,00000
- Загальний множник (R/U Π):
1,44966
Його базова площа 30,20 м², а загальна орендована (BOMA) становить 43,78 м².
3.3. Приклад: Орендар 4 (з окремим входом)
Орендар 4 має власний вхід і не користується спільними площами. Для нього застосовується окремий коефіцієнт R/U, розрахований лише для зони 1.2.
- R/U зони 1.2: 1,16515
- R/U поверху: 1,00000
- Загальний множник (R/U Π):
1,22959
Площа орендаря з 28,52 м² збільшується до 35,07 м² — лише за рахунок його особистого санвузла.
3.4. Підсумок розрахунку
Фінальна таблиця показує загальну орендовану площу по кожному орендарю. Всі значення повністю відповідають Excel-файлу.
Це означає, що модуль Facility не просто зручно візуалізує дані — він повністю відповідає стандарту BOMA і точно повторює результат розрахунків.
4.1. Візуальне порівняння
На зображеннях вище показано два варіанти розрахунку:
- Зліва: після зміни — орендар 4 має власний вхід і санвузол
- Справа: початковий варіант — всі орендарі користуються спільними зонами
У кожному з варіантів підсумкова орендована площа залишається незмінною: 131,05 м². Це означає, що для орендодавця нічого не змінюється — жодного "втраченого метра".
4.2. Що змінилось?
Змінилася тільки структура розподілу площ між орендарями:
- Орендар 4 отримав приватну площу (санвузол), і не користується коридором на поверху так як має окримий вхід в будівлю.
- Решта орендарів (1–3) продовжують розділяти місця загального користування поверху.
Це дозволяє зробити розрахунок більш гнучким і справедливим: кожен орендар сплачує саме за ті площі, якими користується.
Модуль Facility.org.ua дозволяє швидко моделювати такі зміни — не змінюючи структуру об’єкта, лише його розподіл. Всі результати перераховуються автоматично.
Площа об’єкта незмінна.
Орендодавець не втрачає доходу.
Орендарі бачать справедливу логіку нарахування.