1. Вступ: План приміщення та принципи вимірювання за BOMA

У попередній статті «Як правильно обміряти площу перед розрахунком за стандартом BOMA» ми розглядали план 1-го поверху офісного приміщення. Було показано: як наносити лінії вимірювання згідно з поняттям домінантної частини стіни, як правильно розділяти площі за їх призначенням, та як підготуватися до подальших розрахунків.

Для зручності візуального сприйняття площі на плані позначені кольорами:

•  Жовтим — площі, які займають орендарі (Usable Area)
•  Голубим — технічні та допоміжні приміщення (коридори, санвузли, котельня)
•  Червоним — вертикальні комунікації (наприклад, сходова клітина)

2. Ручний розрахунок площі за BOMA (спрощений приклад)

Площі орендарів (Usable Area):
Це площі, які безпосередньо використовуються орендарями під офіси. Саме вони становлять основу для розрахунку:
• Орендар 1 — 30,20 м²
• Орендар 2 — 21,19 м²
• Орендар 3 — 14,82 м²
• Орендар 4 — 28,52 м²
Сума Usable Area: 94,73 м²

Допоміжні приміщення (Floor Common Area):
Це спільні простори поверху, які не закріплені за конкретним орендарем, але необхідні для функціонування будівлі:
• Коридор — 21,90 м²
• Санвузол 1 — 4,71 м²
• Санвузол 2 — 4,71 м²
• Технічне приміщення — 5,00 м²
Разом допоміжних: 36,32 м²

Вертикальна комунікація (Vertical Penetration):
До цієї категорії входять площі, які проходять крізь поверх (сходи, шахти), і не враховуються у Floor Rentable Area:
• Сходова клітина — 18,98 м²

Загальна виміряна площа (Gross Measured Area):
Це вся площа, обміряна по домінантних поверхнях (внутрішніх межах зовнішніх стін), включаючи usable, допоміжні та вертикальні частини:
GMA = 94,73 + 36,32 + 18,98 = 150,03 м²

Ці цифри використовуються для подальших обчислень: визначення коефіцієнту R/U, орендованої площі (FRA) та розподілу її між орендарями.

Крок 1: Usable Area (U)
Складаємо площі всіх орендарів:
U = 30,20 + 21,19 + 14,82 + 28,52 = 94,73 м²

Крок 2: Gross Measured Area (GMA)
Усе, що в межах домінантних поверхонь (оренда + допоміжні + сходи):
GMA = 94,73 + 21,90 + 4,71 + 4,71 + 5,00 + 18,98 = 150,03 м²

Крок 3: Vertical Penetration
Вираховуємо площу вертикального проходу (сходова клітина):
Vertical = 18,98 м²

Крок 4: Floor Rentable Area (FRA)
Вираховуємо орендовану площу поверху:
FRA = GMA - Vertical = 150,03 - 18,98 = 131,05 м²

Крок 5: Коефіцієнт R/U поверху
R/U = FRA / U = 131,05 / 94,73 ≈ 1,383

Крок 6: Basic Rentable Area по кожному орендарю
Розподіляємо загальні площі пропорційно до Usable Area:

• Орендар 1: 30,20 × 1,383 = 41,78 м²
• Орендар 2: 21,19 × 1,383 = 29,31 м²
• Орендар 3: 14,82 × 1,383 = 20,50 м²
• Орендар 4: 28,52 × 1,383 = 39,45 м²

Це базовий приклад, який легко перевірити вручну без складних обчислень.

3. Розрахунок у Excel: структура та пояснення таблиці

Для зручності ми підготували Excel-файл, в якому реалізовано приклад розрахунку площ за стандартом BOMA. Таблиця дозволяє наочно побачити, як формуються підсумкові значення — від виміряної площі до коефіцієнтів та орендованих площ.

Пояснення до колонок таблиці:

• Колонка A: Загальна вимірювальна площа (GMA) — складається з усіх площ (корисних, допоміжних, вертикальних). Обчислюється як сума A = B + D + E + F.
• Колонка B: Площа, яка не орендується — вертикальні елементи (наприклад, сходи), які не враховуються в орендній площі.
• Колонка C: Орендна площа (FRA) — GMA мінус вертикальні площі: C = A - B.
• Колонка D: Корисна офісна та торгова площа (Usable Area) — фактично використовувані площі орендарями.
• Колонка E: Корисна загальна площа будівлі — у даному прикладі відсутня (0), бо вся площа поверху поділена між орендарями та спільними зонами.
• Колонка F: Загальна площа поверху (спільні зони) — коридори, санвузли, технічні приміщення.
• Колонка G: Коефіцієнт R/U — співвідношення орендної площі до суми корисних площ: G = C / (D + E).
• Колонка H: Основна орендована площа — для кожного орендаря: H = D × G.

Як видно з таблиці, усі значення збігаються з ручним розрахунком. Перевага Excel-файлу — автоматичне оновлення результатів при зміні вихідних площ.

Завантажити файл Excel: exemple_1_floor.xlsx

4. Розрахунок площ на сайті Facility (модуль ANSI/BOMA)

Модуль «Розрахунок площ (ANSI/BOMA)» — це частина системи Facility.org.ua, яка автоматизує складний процес визначення орендованих площ згідно з міжнародним стандартом BOMA.

Завдяки цьому інструменту інженер або адміністратор об'єкта може:

• Створити дерево приміщень з фактичними площами
• Внести призначення (наприклад, «Офіс», «Склад» тощо)
• Додати орендарів
• Призначити кожному орендарю відповідні площі
• Автоматично розрахувати коефіцієнт R/U та основні орендовані площі

Крок 1: Управління орендарями
У вкладці «Управління орендарями» додаємо всіх орендарів, які займають площі у будівлі. Їх назви з’являються у списку для подальшого призначення.

Крок 2: Призначення площ
У вкладці «Призначити площі» визначається функціональне призначення для кожного приміщення — наприклад, «Офіс». Це критично для класифікації BOMA.

Крок 3: Розрахунок
У вкладці «Розрахунок» модуль виконує обчислення:
• Показує загальну орендну площу поверху
• Обраховує площу загального користування
• Виключає вертикальні площі (сходи тощо)
• Виводить орендовану площу по кожному орендарю з урахуванням коефіцієнту R/U

Всі розрахунки представлені в інтерактивному дереві, де можна переглядати кожен вузол і його участь у формулі.

4. Результа розархунку
Результатом розрахунка є зведена інфомація. Тут можна побачити площу по кожному орендарю та долі кожного орендаря на поверху.
Щодо відсотків по долям це буде окрема стаття. Їх леко залучити для розрахунка комунальних послуг, плат орендарів за обслуговування та інше.

5. Переваги модуля Facility для бізнесу

Цей модуль є комерційним продуктом, який можна адаптувати під потреби замовника: від девелопера до керуючої компанії або технічного директора складу/бізнес-центру. Він також буде корисний і для орендарів, які хочуть перевірити правильність розрахунків та отримати прозорі дані про свої орендовані площі.

Переваги модуля Facility у порівнянні з ручними таблицями Excel

Хоча розрахунок площ за стандартом BOMA можна виконати вручну або в Excel, саме модуль Facility надає професійне рішення для реального бізнесу. Це не просто калькулятор — це повноцінний програмний комплекс для автоматизації обліку орендованих площ.

• Зменшення помилок: усі формули закладені у систему, що виключає ризик неправильного множення, сумування чи зміни коефіцієнтів.
• Динамічна структура: можна швидко змінити план будівлі, призначення площ або орендаря без перерахунку вручну.
• Візуалізація: інтерактивне дерево допомагає миттєво бачити розподіл площ, включно з кольоровою класифікацією BOMA.
• Актуальність: зміни зберігаються автоматично — ви завжди працюєте з останньою версією розрахунку.
• Придатність для аудиту: система прозора для перевірки, з чіткими формулами та розрахунками для кожного вузла.

Модуль розрахунку площ BOMA на платформі Facility.org.ua — це перевірене рішення, яке працює стабільно понад 10 років і вже зарекомендувало себе в роботі з бізнес-центрами, складами, логістичними парками та промисловими об'єктами.

Це не тимчасовий Excel-файл, а повноцінна платформа, яка масштабувалася, розвивалась і довела свою ефективність у реальних умовах експлуатації.

Порівняння результатів розрахунку: Excel vs Facility

Після виконання розрахунку у модулі Facility, ми можемо порівняти підсумкові значення з тими, що були отримані в Excel. І результати — повністю ідентичні:

• Корисна офісна та торгова площа: 94,73 м²
• Площа загального користування: 36,32 м²
• Площа, виключена з розрахунку: 18,98 м²

Система точно відображає дані по кожному орендарю, включаючи обраховані долі від загальної площі поверху. Саме на базі цих долей у практиці розподіляють витрати на комунальні послуги, прибирання, охорону тощо. У наступній публікації ми детально розглянемо формули розрахунку відсотків та принципи справедливого розподілу.

Наступний приклад: конструктивні зміни

На перший погляд усе виглядає просто: один поверх, чіткий розподіл орендарів. Але в реальному житті ситуації змінюються.

У наступному прикладі ми розглянемо зміну конфігурації: Орендарю 4 надано окремий вхід і передано один із санвузлів у власне користування. Як це впливає на розрахунок? Яким буде новий коефіцієнт R/U? Як перерозподіляються спільні площі? Відповіді — у наступній частині.