1. Площа за БТІ: що це таке?
У попередніх статтях ( Розрахунок площі для оренди за стандартом BOMA — приклад на 1 поверх, Розрахунок комерційної площі за BOMA — частина 2: перерахунок після зміни конфігурації ) ми розглянули, як обчислюється площа за стандартом BOMA: від креслення до фінального розрахунку в декількох варіантах.
Тепер ми хочемо пояснити, чим відрізняється площа за стандартом БОМА від площі за даними БТІ, які коефіцієнти враховуються, та з якими труднощами стикаються орендодавці при здачі площ в оренду.
Площа БТІ — це фактично геометричний обмір приміщень. Вона враховує всі виступи, ніші, колони, товщину стін — усе, що можна виміряти рулеткою.
На нашому прикладі ми покажемо типове БТІ-представлення: на рисунку зображено повний обмір приміщень згідно цього підходу.
На плані поверху ми бачимо дані згідно з вимірами БТІ:
- Орендар 1: 25,95 м²
- Орендар 2: 18,91 м²
- Орендар 3: 12,67 м²
- Орендар 4: 24,99 м²
- Санвузол 1: 1,77 + 2,06 = 3,83 м²
- Санвузол 2: 1,77 + 2,06 = 3,83 м²
- Сходова клітина: 18,73 м²
- Інша сходова клітина: 16,75 м²
- Технічне приміщення: 3,57 м²
2. Аналіз площі за даними БТІ
Загальна площа поверху за БТІ — 129,23 м². Але яка частина цієї площі може реально здаватися в оренду?
Якщо орієнтуватися лише на комерційно привабливу площу — тобто офіси — в оренду передаються:
- Орендар 1 — 25,95 м²
- Орендар 2 — 18,91 м²
- Орендар 3 — 12,67 м²
- Орендар 4 — 24,99 м²
Загалом — 83,52 м² площі здається в оренду, решта — це місця загального користування, технічні або комунікаційні зони.
3. Несправедливість БТІ: залежність площі від кількості орендарів
Уявімо ситуацію, коли весь поверх займає один орендар. У такому випадку орендарю передаються не лише офісні приміщення, а й місця загального користування: коридор (18,73 м²) і санвузли (7,66 м²).
Загальна орендна площа в такому випадку становить 109,91 м² замість 83,52 м², якщо б приміщення було поділено між кількома орендарями. Тобто — площа виростає на понад 31% лише через зміну кількості орендарів.
Це створює нерівні умови та ускладнює планування. У підсумку — площа за БТІ «плаває», що впливає на:
- формування бюджету
- планування доходів від оренди
- інвестиційні розрахунки
Наприклад, приміщення Орендаря 3 (12,67 м²) можно було б перетворити на зону прийому їжі (їдальню) для всіх орендарів. Це покращило б інфраструктуру, але офіційна площа для оренди за БТІ — зменшиться.
Натомість розрахунки за стандартом BOMA показують стабільний підхід: площа поверху — 131,05 м². І незалежно від конфігурації, кількості орендарів чи функціонального зонування, ця площа не змінюється.
Орендодавець отримує чітке значення для планування, бюджету, звітності та розрахунку ставок. Це головна перевага методології BOMA.
4. Коефіцієнти між БОМА та БТІ: наскільки вони різняться?
З нашого прикладу видно, що співвідношення між площею по БТІ та площею за лінією вимірювання BOMA дає різні значення залежно від типу та розташування приміщення:
| Приміщення | БТІ (м²) | Лінія вимірювання (м²) | Коефіцієнт |
|---|---|---|---|
| Орендар 1 | 25,95 | 30,20 | 1,1638 |
| Орендар 2 | 18,91 | 21,19 | 1,1206 |
| Санвузол 1 | 3,83 | 4,71 | 1,2298 |
| Санвузол 2 | 3,83 | 4,71 | 1,2298 |
| Орендар 4 | 24,99 | 28,52 | 1,1413 |
| Коридор | 18,73 | 21,90 | 1,1692 |
| Техн. приміщення | 3,57 | 5,00 | 1,4006 |
| Орендар 3 | 12,67 | 14,82 | 1,1697 |
| Сходова клітинка | не бере участі в обох розрахунках | ||
| Разом | 112,48 | 131,05 | — |
Середнє значення коефіцієнта між методами становить приблизно 1,2030. Якщо перемножити цю середню величину на загальну площу БТІ (129,23 м²), отримаємо додаткові 4,27 м² — а це понад 3% різниці!
І ця різниця не випадкова — вона виникає через те, де розташоване приміщення, що є по сусідству (наприклад, стіни з коридором чи сходами), та тип приміщення.
Якщо ви вважаєте, що це ще не переконливо — давайте подивимося далі.
5. Порівняння площ БТІ та розрахунків за БОМА
Візьмемо дані з попередньої статті та порівняємо площі по БТІ з розрахованими за методикою BOMA. Ми розглядали два варіанти розподілу площ — і в обох випадках результати БОМА однакові, змінюються лише коефіцієнти.
| Приміщення | БТІ (м²) | Лінія БОМА (м²) | БОМА 1 (м²) | БОМА 2 (м²) | Коеф. БТІ → БОМА 1 | Коеф. БТІ → БОМА 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Орендар 1 | 25,95 | 30,20 | 41,78 | 43,78 | 1,6100 | 1,6871 |
| Орендар 2 | 18,91 | 21,19 | 29,31 | 30,72 | 1,5500 | 1,6245 |
| Санвузол 1 | 3,83 | 4,71 | — | — | — | — |
| Санвузол 2 | 3,83 | 4,71 | — | — | — | — |
| Орендар 4 | 24,99 | 28,52 | 39,45 | 35,07 | 1,5786 | 1,4034 |
| Коридор | 18,73 | 21,90 | — | — | — | — |
| Техн. приміщення | 3,57 | 5,00 | — | — | — | — |
| Орендар 3 | 12,67 | 14,82 | 20,51 | 21,48 | 1,6188 | 1,6953 |
| Разом | 112,48 | 131,05 | 131,05 | 131,05 | — | — |
Ми бачимо, що площа за БОМА завжди залишається стабільною — 131,05 м². Відмінності виникають лише у внутрішньому розподілі між орендарями.
Натомість, спроба вивести якусь формулу між БТІ та БОМА — марна. Тут немає прямого зв'язку. Чому? Бо методика BOMA — це не просто арифметика. Це справедливий та прозорий механізм розподілу орендної площі, який працює без сюрпризів як для орендодавця, так і для орендаря.
Ми бачимо, що площа за БОМА — завжди стабільна: 131,05 м², незалежно від сценарію. Змінюються лише коефіцієнти розподілу між орендарями.
А от намагання знайти якусь сталу залежність між БТІ та БОМА — це марна трата часу. БТІ виконує свою важливу роль — це ідентифікація приміщення для передачі в оренду. Але воно не може бути основою для розрахунку орендної площі.
Метод BOMA — це не просто числа, а чітка система, яка дає передбачуваний, справедливий результат для всіх сторін. Без «плаваючих» площ і без сюрпризів.
І на завершення: якщо ви хочете рахувати площі впевнено — скористайтеся нашою платформою Facility.org.ua. Онлайн-розрахунки, перевірена методика, можливість самостійного обліку або підтримка від наших спеціалістів — усе для зручної роботи з площами.