Вступ

Історії, про які не пишуть у договорах, часто живуть довше за самі договори. Це — про довіру, про квадратні метри, яких не існує насправді, і про роки беззаперечної переплати.

Уявімо ситуацію. Десь понад 15 років тому орендар та орендодавець домовились про оренду великої площі. Підписали акт про наміри. У ньому зазначили орієнтовну цифру — приблизно 20900 м². Красива, округла, зрозуміла для попереднього планування. Але не підтверджена жодними вимірами чи розрахунками.

І ось ця цифра з орієнтовної площі копіпастом потрапила в договір оренди. Минали роки. Договір продовжувався. Платежі йшли. Люди змінювались. А площа — залишалась такою ж. Без уточнення. Без перевірки. Просто «так склалося».

Історія

На той час стандарти типу BOMA в Україні ще не були широко відомі. Площі обговорювались «на око» або «за домовленістю». Фактичних замірів часто не проводили, або якщо проводились — то застосовувались якісь дивні коефіцієнти без підтвердження. Те, що написали в актах про наміри — копіпастом переходило в основний договір оренди. І так — із року в рік.

У договорах фраза:
“Площа для цілей розрахунку орендної плати визначається відповідно до стандарту ANSI/BOMA Z65.2...” На практиці залишалась формальністю. Стандарт згадували — але не застосовували. Розрахунків не проводили. Пояснень не надавали.

У результаті:

• орендарі довірялись на те що орендодавець все вірно порахував;
• орендодавці не завжди мали стимул переглядати цифри, якщо вони знали що вони вище ніж мають бути;
• система працювала за інерцією.

Чому це важливо

Здається, що 20900 м² - це лише цифра. Ну, можливо, площа насправді менша - скажімо, 19500 м². Різниця - аж 1400 м². І це:

• щомісячна орендна плата за площу, за яку не треба платити;
• комунальні послуги, що розраховуються пропорційно по цій площі;
• експлуатаційні витрати, ПДВ, індексація;
• роки платежів без верифікації.

Усе це може коштувати сотні тисяч доларів за 10–15 років. І все це — без явного порушення, просто через відсутність перевірки з боку орендаря.

Висновок

Площа — це не просто цифра в договорі. Це основа розрахунку грошей, які сплачуються щомісяця. І кожна сторона має розуміти, звідки вона береться.

Якщо орендодавець може чітко пояснити, як рахується площа, які документи і стандарти використані — це ознака надійного партнера.

Якщо ні — саме час поставити запитання.

А тепер — до кожного з нас

Якщо ви орендар, і маєте лише підсумкову цифру:

• запитайте, як вона була розрахована;
• попросіть приклад розрахунку площі;
• зверніться до нас — ми допоможемо запитати правильно, перевірити документи або зробити незалежний аналіз.

Якщо ви орендодавець, і в договорі згадується BOMA, але розрахунків ніхто не робив:

• не страшно. Але краще не зволікати;
• ми допоможемо зробити перший точний розрахунок;
• оформимо супровідний документ;
• пояснимо результати для вас і для орендаря.

Бо врешті-решт, площа — це гроші. А розуміння, звідки вона взялась — це відповідальність обох сторін.

Цей матеріал створено з освітньою метою. Усі подібності з реальними подіями або компаніями є випадковими — а може, і ні. Якщо ви впізнали себе як орендар — не баріться, ставте запитання орендодавцю. Якщо ви орендодавець і відчуваєте, що “щось там не так із цифрами” — саме час навести порядок. Бо мовчання це втрачені гроші та репутація.